A contrario d’un prêt amortissable classique, où l’emprunteur rembourse chaque mois une part du capital et les intérêts correspondant au capital restant dû, sur un credit in fine l’emprunteur rembourse chaque mois les seuls intérêts sur le capital emprunté, et rembourse en fin de crédit le montant total du prêt.
Les credits in fine sont destinés aux investissements immobiliers locatifs. Les banques exigent également l’adossement du prêt à une épargne nantie en leur faveur. Cette épargne sera constituée exclusivement pour le remboursement final du capital prêté, et ne servira en aucun cas à l’achat du bien immobilier. Il s’agit en général d’une assurance vie.
L’économie obtenue par la réduction de l’impôt
Le credit in fine est clairement destiné à l’investissement immobilier locatif et est inadapté à l’achat d’une résidence principale.
Les intérêts remboursés sur ce type de crédit immobilier sont en effet déductibles des revenus locatifs. Le credit in fine est dès lors intéressant pour les particuliers ou les sociétés de type SCI percevant des revenus fonciers et fortement imposés.
Unlike the classic amortizing loan, for which the amount of interest decreases over time, the amount deductible from real estate income remains constant throughout the loan for a bullet loan.
Des avantages et des limites
L’effet sur le niveau de réduction de l’impôt sera d’autant plus élevé que le taux d’imposition sur les revenus du ménage ou de la société sera élevé : pour une déduction sur les revenus immobiliers de 5 à 6 000 euro d’intérêts remboursés, la réduction de l’impôt sera de plusieurs milliers d’euro pour un taux d’imposition de l’ordre de 40 % ; pour un taux d’imposition inférieur à 6 %, cette réduction ne sera que de quelques centaines d’euro.
Les taux appliqués aux credits in fine sont toujours supérieurs à ceux appliqués aux prêts amortissables. Ils sont en revanche appliqués à un montant de capital qui reste constant (et même maximal) tout au long du prêt, contrairement à un prêt amortissable dont le capital est remboursé petit à petit et dont le montant des intérêts prélevés diminue chaque mois. Puisque le montant des intérêts versés chaque année reste constant, la réduction d’impôt reste élevée chaque année également dans le cas d’un credit in fine.
The savings built up over the course of the loan must also offer a correct rate of return, since the amount saved will be used to repay the loan at the last due date. The investor can lose money if his savings do not offer a minimum guarantee of profitability.
Le coût total d’un credit in fine est finalement plus important que le coût d’un crédit amortissable mais ce type de crédit est intéressant parce qu’il permet de déduire des montants d’intérêts plus importants de ses revenus immobiliers. Un credit in fine, s’il est réalisé sur un investissement immobilier correct et si l’on bénéficie d’un taux d’imposition suffisamment élevé, permettra une économie globale sur la durée du crédit par rapport à un crédit amortissable.
A concrete case
We will start from the following hypothesis: the property purchased has a value of €150,000 and will generate a rent of €900, increased by 1.5% each year; the duration of the loan is 10 years with a rate of 3.60% for a repayable loan and 4.60% for a credit in fine.
Finally, the savings on which the credit is ultimately backed have an interest rate of 4% net: the savings requirement to ultimately repay the €150,000 borrowed is €1,015.50 monthly (which will generate a capital of €121,860 and cumulative interest of €28,170, for a total of €150,030).
Credit in fine :
- Intérêts remboursés chaque mois : -575,00 €, au bout des 10 ans de prêt : 69 000 €
- Épargne constituée chaque mois : -1 015,50 €, au bout des 10 ans d’épargne: 150 030 € avec les intérêts
Prêt amortissable :
Intérêts remboursés chaque mois : 1 490,32 € le 1er mois, dégressif chacun des mois suivants, pour un montant total remboursé au bout des 10 ans de 28 839 €.
Si l’on compare les seuls intérêts versés chaque année :
Over the first year, the amount of this interest is €6,900 for the bullet credit and €5,192 for the amortizable loan. The amount of rent paid is 12 x 900 = €10,800. In terms of taxable property income, the difference is then not very significant over this first year: €10,800 – €6,900 = €3,900 for the credit in fine, compared to €10,800 – €5,192 = €5,608. The tax due will not be very different between one and the other of these incomes.
Pour la 10ème et dernière année, le montant des intérêts reste de 6 900 € pour le credit in fine quand il passe à 344 € pour le prêt amortissable. Le montant des loyers perçus sera de 12 x 1 029 € = 12 348 € (900 € augmentés de 1,5 % chaque année). Les revenus fonciers imposables vont alors changer du tout au tout : 12 348 € – 6 900 € = 5 448 € pour le credit in fine, à comparer aux 12 348 € – 344 € = 12 004 € pour le prêt amortissable !
