Compte épargne logement (CEL) : fonctionnement, taux, fiscalité et calcul du prêt

Le compte épargne logement (CEL) permet de vous constituer une épargne disponible tout en acquérant des droits à un prêt immobilier à taux réglementé. Accessible à toute personne physique, qu’elle soit majeure ou mineure, ce produit d’épargne réglementée demeure un outil précieux pour financer des travaux, préparer un premier achat immobilier ou compléter un plan d’épargne logement (PEL).

Fonctionnement du CEL : versements, plafond et retraits

L’ouverture d’un CEL exige un versement initial minimal de 300 euros. Par la suite, l’alimentation du compte s’effectue librement, sous réserve de respecter quelques règles simples fixées par la réglementation :

• Les versements complémentaires sont libres, avec un montant minimal de 75 euros par opération.
• Le plafond légal des dépôts s’élève à 15 300 euros, hors capitalisation des intérêts annuels.
• Les retraits d’argent restent possibles à tout moment sans entraîner la fermeture du livret, à condition de maintenir en permanence un solde minimal de 300 euros.
• Chaque personne ne peut détenir qu’un seul compte épargne logement à son nom.

Si le solde de votre compte descend en dessous du plancher légal de 300 euros, l’établissement bancaire procède automatiquement à sa clôture et vous perdez la possibilité de continuer à cumuler de nouveaux droits.

Taux de rémunération et fiscalité selon la date d’ouverture

Le taux de rémunération du CEL est indexé sur celui du Livret A et fixé par les pouvoirs publics. Les intérêts sont calculés par quinzaine et s’ajoutent au capital le 31 décembre de chaque année, produisant à leur tour des intérêts.

Le régime fiscal applicable aux intérêts dépend strictement de la date à laquelle vous avez ouvert votre compte :

Droits à prêt du CEL : conditions d’accès et minimum d’intérêts

Pour demander un crédit immobilier adossé à votre CEL, votre compte doit être ouvert depuis au moins 18 mois et avoir accumulé un montant minimum d’intérêts. Ce seuil réglementaire d’intérêts acquis dépend directement de la nature de votre projet immobilier :

• 75 euros au minimum pour financer l’acquisition ou la construction d’un logement principal.
• 37 euros au minimum pour des travaux de rénovation ou de réparation.
• 22,50 euros au minimum lorsqu’il s’agit de travaux ciblant les économies d’énergie.

Vous avez également la faculté de céder vos droits à prêt à un membre de votre famille (conjoint, enfants, petits-enfants, parents, frères ou sœurs), à condition que le bénéficiaire soit lui-même titulaire d’un CEL ouvert depuis au moins 18 mois.

Comment calculer le montant et le taux du prêt CEL ?

Le montant maximal du prêt accordé grâce au CEL est plafonné à 23 000 euros par emprunteur. Le volume du prêt et ses mensualités sont déterminés conjointement par la durée d’amortissement choisie (entre 2 et 15 ans) et par les intérêts que vous avez accumulés au fil des années.

Pour chaque niveau de taux de rémunération connu par votre épargne, les droits à prêt sont multipliés par un coefficient réglementaire :

• Un coefficient de 1,5 pour une utilisation classique du crédit (achat d’une résidence principale, construction ou réalisation de travaux).
• Un coefficient de 1 pour l’acquisition de parts de SCPI à vocation résidentielle.

En pratique, le taux du prêt compte épargne logement correspond au taux de la phase d’épargne augmenté de frais de gestion bancaire plafonnés à 1,50 %. Comme le taux de rémunération de l’épargne varie au cours de la vie du livret, le prêt global peut prendre la forme d’un crédit à taux moyen pondéré calculé selon l’utilisation des droits, ou d’une juxtaposition de plusieurs tranches de prêts adossées aux différentes périodes d’épargne. Le montant empruntable obtenu est toujours arrondi à l’euro supérieur.

La prime d’État : quelles sont les conditions ?

L’attribution d’une prime versée par l’État dépend exclusivement de la date d’ouverture de votre compte épargne logement.

Pour tous les CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, la prime d’État a été purement et simplement supprimée par la loi de finances. En revanche, si vous détenez un CEL ouvert avant cette date, vous pouvez encore percevoir cette prime lors de la souscription d’un prêt d’un montant minimal de 150 euros. La prime équivaut à 50 % des intérêts acquis pris en compte pour le calcul du prêt, dans la limite d’un plafond fixé à 1 144 euros. Ce montant maximal peut être porté à 1 600 euros si le financement concerne un logement économe en énergie ou performant sur le plan thermique.

Différences entre le CEL et le PEL : que choisir ?

Bien qu’appartenant tous deux à la catégorie de l’épargne logement, le CEL et le PEL répondent à des objectifs financiers très différents. Le tableau ci-dessous récapitule les principales distinctions entre ces deux formules :

Le CEL se distingue ainsi par sa souplesse et la liquidité permanente de ses fonds, ce qui en fait un instrument idéal pour financer de futurs travaux d’aménagement. Le PEL, plus contraignant, s’adresse aux projets immobiliers de plus grande envergure en offrant une capacité d’emprunt nettement plus élevée.

Cumul CEL et PEL : les règles bancaires

Il est parfaitement légal et souvent judicieux de détenir simultanément un compte épargne logement et un plan d’épargne logement. Cette combinaison permet d’allier la réserve de sécurité du CEL à la puissance d’épargne du PEL.

La législation impose toutefois deux contraintes impératives pour ce cumul :

• Les deux comptes doivent obligatoirement être domiciliés dans le même établissement bancaire. Si vous possédez déjà l’un des deux comptes et souhaitez ouvrir le second dans une autre banque, vous devez préalablement demander le transfert du compte existant.
• En cas de souscription conjointe d’un prêt immobilier au titre du CEL et du PEL pour une même opération, le montant cumulé des deux emprunts ne peut en aucun cas dépasser le plafond global de 92 000 euros.