Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) est une stratégie de plus en plus populaire chez les épargnants à la recherche de rendement et de diversification patrimoniale. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier traditionnel, investir dans des parts de SCPI permet de bénéficier des avantages de l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Cette solution offre une flexibilité accrue tout en minimisant les contraintes liées à la gestion locative.
Cet article explore les différentes façons de faire un placement en SCPI, de comment investir en SCPI et d’en tirer le meilleur parti.
Où investir en SCPI ?
Plusieurs options s’offrent à ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement en SCPI. Voici un tour d’horizon des différentes manières d’acquérir des parts de SCPI.
Via une société de gestion
Vous pouvez acheter directement auprès des sociétés qui gèrent les SCPI. Cette solution offre l’avantage de bénéficier des conseils des gestionnaires. Toutefois, l’inconvénient réside dans le fait que ces sociétés ne proposent généralement que leurs propres produits, ce qui limite la diversification.
Par le biais des banques
Certaines banques proposent également des parts de SCPI. Cependant, elles privilégient souvent leurs propres produits, ce qui réduit encore une fois la diversité des offres.
En passant par un conseiller en gestion de patrimoine
Pour les investisseurs moins à l’aise avec les transactions en ligne ou soucieux d’éviter les arnaques, faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine agréé peut être une excellente solution. Vous bénéficierez ainsi de recommandations personnalisées et de la possibilité de choisir parmi une gamme de SCPI agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Sur une plateforme en ligne spécialisée
Aujourd’hui, de nombreuses plateformes en ligne, comme Louve Invest, facilitent l’achat de parts de SCPI. Ces plateformes offrent souvent une plus grande diversité de produits et permettent de souscrire rapidement. Certaines permettent même d’investir via des contrats d’assurance vie, offrant ainsi des conditions particulièrement attractives.
SCPI vs investissement immobilier traditionnel
L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages comparés à l’achat d’un bien immobilier traditionnel. Voici pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent cette solution :
Accessibilité financière
Contrairement à l’achat d’un appartement ou d’une maison, qui demande souvent plusieurs centaines de milliers d’euros, l’achat de parts de SCPI est accessible avec quelques centaines d’euros seulement. Le prix des parts peut même démarrer dès 180€, rendant cet investissement beaucoup plus abordable.
Gestion simplifiée
Investir dans des SCPI signifie confier la gestion de votre investissement à des professionnels. Vous n’avez pas à vous soucier de la recherche de locataires, de la maintenance ou des imprévus liés à la gestion locative. La société de gestion s’occupe de tout, et vous percevez les loyers nets de frais de gestion.
Diversification des risques
L’achat de parts de SCPI permet de mutualiser les risques. En investissant dans une SCPI, vous possédez une fraction d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). En cas de défaillance d’un locataire, le risque est réparti sur l’ensemble des actifs de la SCPI, réduisant ainsi l’impact d’un problème sur vos revenus.
Avantages fiscaux
Certaines SCPI permettent de bénéficier de réductions d’impôts, notamment les SCPI fiscales. Ces SCPI, comme la SCPI Pinel, offrent des avantages fiscaux similaires à ceux d’un investissement dans l’immobilier traditionnel sous la loi Pinel, mais avec la simplicité et la diversification des SCPI.
Les différents modes d’achat de parts de SCPI
Selon votre situation financière et vos objectifs patrimoniaux, plusieurs solutions s’offrent à vous pour investir en SCPI.
Investir au comptant
L’achat de parts de SCPI au comptant est l’une des méthodes les plus simples et convient à deux types d’investisseurs :
- Les petits épargnants souhaitant constituer progressivement un patrimoine en plaçant leurs économies ou leurs rentrées d’argent exceptionnelles, comme une prime ou un héritage.
- Les investisseurs disposant d’une épargne plus conséquente qui cherchent à obtenir des rendements plus attractifs que ceux des placements traditionnels tels que le livret A ou l’assurance-vie en fonds euros.
Investir en SCPI à crédit
Une autre option est d’investir en SCPI à crédit. Cette méthode est une option qui permet de maximiser votre capacité d’investissement tout en répartissant les coûts sur une période plus longue. Cette stratégie permet de :
- Accroître votre capital investi : l’effet de levier consiste à utiliser un emprunt pour augmenter votre capacité d’investissement. Plutôt que d’investir uniquement l’épargne dont vous disposez, vous pouvez emprunter une somme plus importante, ce qui vous permet d’acquérir plus de parts de SCPI. Ainsi, vos revenus locatifs seront proportionnels au montant total de votre investissement, y compris celui financé par le crédit, ce qui peut accroître votre rendement global.
- Profiter de taux d’intérêt potentiellement bas : l’effet de levier devient particulièrement intéressant lorsque les taux d’emprunt sont bas. En effet, si le rendement de vos SCPI est supérieur au taux d’intérêt de votre emprunt, l’écart positif (différentiel de rendement) vous permet de générer un surplus de revenu après avoir couvert les mensualités de votre prêt.
- Optimiser votre fiscalité : les intérêts du crédit contracté pour acheter des parts de SCPI sont déductibles de vos revenus fonciers. Cela vous permet de réduire l’imposition sur les loyers perçus et, par conséquent, d’améliorer votre rentabilité nette. Cette optimisation fiscale, combinée à l’effet de levier, fait du crédit un outil puissant pour investir dans les SCPI.
Cette approche vous permet de construire progressivement un patrimoine immobilier tout en minimisant l’effort d’épargne immédiat.
Investir en nue-propriété
Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété est une option à considérer. Ce type d’investissement permet d’acquérir des parts à un prix réduit, généralement avec une décote de 30 à 40 % par rapport à leur valeur initiale. Vous ne percevez pas de loyers pendant la période de démembrement, mais au terme de celle-ci, vous récupérez la pleine propriété et commencez à percevoir des revenus.
L’achat de SCPI en nue-propriété est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite. En anticipant bien la durée de démembrement, vous pouvez faire coïncider la fin de cette période avec votre départ en retraite, ce qui vous garantit un complément de revenu au moment opportun. De plus, l’investissement en nue-propriété est souvent exonéré de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) durant la période de démembrement.
Investir en SCPI via une assurance-vie
Les SCPI peuvent également être achetées via un contrat d’assurance-vie. Cette option présente plusieurs avantages :
- Jouissance immédiate des parts : contrairement à un achat classique, vous n’êtes pas soumis à un délai de carence.
- Possibilité de revendre rapidement : si vous avez besoin de liquidités, la revente de vos parts est facilitée, sans contrainte de liquidité.
- Fiscalité avantageuse : l’assurance-vie bénéficie d’un cadre fiscal particulièrement avantageux, ce qui est un atout non négligeable pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rendement net.
Cependant, il est important de noter quelques inconvénients, notamment les frais de gestion élevés (les loyers perçus sont réduits de plus de 10 %) et les frais de sortie. Il est également impossible de financer l’achat de SCPI via une assurance-vie avec un crédit.
Quel montant investir en SCPI ?
L’un des avantages des SCPI est qu’elles sont accessibles avec un investissement de base relativement faible, souvent à partir de quelques centaines d’euros. Cependant, pour minimiser les risques et optimiser vos chances de rendement, il est recommandé de diversifier vos investissements et de ne pas investir plus de 20 % de votre portefeuille dans des SCPI.
La diversification est une stratégie clé pour maximiser les chances de réussite d’un investissement en SCPI. Il est conseillé de sélectionner plusieurs SCPI avec des stratégies d’investissement différentes, telles que l’immobilier résidentiel, commercial ou logistique, et de répartir vos fonds entre elles.
La question de la liquidité des SCPI
Il est essentiel de comprendre que les SCPI sont des valeurs immobilières, et à ce titre, elles sont moins liquides que les actions ou obligations. La revente de vos parts peut prendre plusieurs semaines, voire des mois. Il s’agit donc d’un placement à envisager sur le long terme.
Toutefois, certaines SCPI à capital variable ont mis en place des mécanismes pour réduire les risques liés à la liquidité. Par exemple, lorsque vous souhaitez vendre une part, une nouvelle part est émise, ce qui accélère le processus de vente. Dans certains cas, la société de gestion utilise son fonds de réserve obligatoire pour assurer la liquidité.
Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?
L’investissement en SCPI est une solution idéale pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant de la stabilité de l’immobilier. Que vous cherchiez à préparer votre retraite, à obtenir un complément de revenu ou à transmettre un patrimoine, les SCPI offrent des solutions adaptées à tous les profils. Avec des taux d’intérêt qui recommencent à baisser, le moment est plus opportun pour profiter de l’effet de levier du crédit et investir en SCPI.
Laissez-vous guider par un conseiller ou faites confiance aux plateformes en ligne spécialisées pour choisir les SCPI qui correspondent à vos objectifs.
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